Se hvor meget mere bolig du får uden for de største polske byer

At købe en lejlighed inden for byens administrative grænser i Polen kan betyde, at man må opgive adskillige kvadratmeter. En analyse fra Otodom (Polens største boligportal) viser, at beslutningen om at blive inden for Warszawas bygrænse i gennemsnit koster 31 kvadratmeter.

Prisforskellene mellem selve byen og det omkringliggende storbyområde på Polens syv største boligmarkeder er så markante, at valget af beliggenhed for mange købere i høj grad bliver et økonomisk regnestykke.

Hvad er en bolig i Warszawa egentlig værd?

Forskellen er særligt tydelig på boligmarkedet i Warszawa. I februar 2026 lå den gennemsnitlige udbudspris på nye lejligheder fra developere i Warszawa på 18.400 zloty per kvadratmeter, svarende til cirka 32.600 danske kroner per kvadratmeter. I det såkaldte “Obwarzanek” – kommunerne omkring hovedstaden – var gennemsnitsprisen 11.600 zloty per kvadratmeter, altså omkring 20.500 danske kroner.

I praksis betyder det, at en gennemsnitlig lejlighed på 55 kvadratmeter i selve hovedstaden koster over 1 million zloty, hvilket svarer til cirka 1,77 millioner danske kroner. I Warszawas storbyområde kan man derimod få en bolig på cirka 57 kvadratmeter for omkring 650.000 zloty, svarende til cirka 1,15 millioner danske kroner, næsten 350.000 zloty, eller omkring 620.000 danske kroner mindre. Det er med andre ord ikke småpenge, man betaler for at have en adresse inden for bygrænsen.

For en køber med et budget på én million zloty betyder det i praksis et konkret valg: enten omkring 55 kvadratmeter i selve Warszawa eller op mod 88 kvadratmeter i en af de syv nabokommuner omkring hovedstaden. Ved at fravælge en adresse inden for bygrænsen kan man altså i realiteten købe op til 31 ekstra kvadratmeter bolig.

Ifølge Otodoms markedsanalyse gør den samme mekanisme sig gældende på alle de syv største boligmarkeder i Polen, dog med forskellig styrke. Hvis man omregner forskellen i den samlede gennemsnitspris mellem en lejlighed i byen og i det omkringliggende storbyområde til ren plads, kan man i forstæderne til Trójmiasto få helt op til 33 ekstra kvadratmeter – svarende til størrelsen på en mindre studiebolig.

Forskellene er dog ikke lige markante overalt. Den mindste afstand mellem priserne i selve byen og i de omkringliggende områder findes i Łódź og omegn. Her giver det omkring 15 ekstra kvadratmeter at vælge en bolig uden for byens administrative grænser frem for at købe inde i byen. Det er omtrent halvdelen af den merplads, man kan opnå i Trójmiasto-området.

Trójmiasto – stigende fordel ved at vælge oplandet

I Trójmiasto-området sker der i øjeblikket særligt markante forskydninger. Et budget, der i dag rækker til en lejlighed på omkring 56 kvadratmeter i Gdynia eller Gdansk, giver mulighed for helt op til 84 kvadratmeter i det omkringliggende storbyområde.

For blot et år siden var forskellen væsentligt mindre. I februar 2025 kostede en gennemsnitlig lejlighed på 56 kvadratmeter i Gdynia eller Gdańsk cirka 826.000 zloty, svarende til omkring 1,46 millioner danske kroner. På samme tidspunkt blev en lejlighed på 50 kvadratmeter i oplandet vurderet til cirka 567.000 zloty, altså omkring 1 million danske kroner. Det gav mulighed for cirka 23 ekstra kvadratmeter. I dag er den fordel vokset til 33 kvadratmeter.

Ifølge Otodoms markedsanalyse betyder en stigning på 10 ekstra kvadratmeter på blot ét år, at afstanden mellem priserne i selve byen og i Trójmiastos opland ikke længere er ubetydelig – den er blevet markant.

Udviklingen er dog ikke ens på alle syv store markeder. Data viser, at fordelen ved at vælge oplandet – målt i hvor mange ekstra kvadratmeter man får for samme budget som en gennemsnitlig bylejlighed – fortsat er betydelig i både Wrocław og Katowice, men den er faldet sammenlignet med året før. I Łódź er forskellen derimod forblevet uændret.

Wroclaw og Katowice – når oplandet haler ind på byen

I Wroclaw bliver forskellen mellem byen og det omkringliggende område gradvist mindre. For blot to år siden gav det samme budget mulighed for op mod 31 ekstra kvadratmeter uden for bygrænsen. I februar 2026 var forskellen reduceret til 17 kvadratmeter.

Årsagen er en hurtigere prisstigning i oplandet end i selve byen. Kvadratmeterprisen på en gennemsnitlig nybygget lejlighed i Wroclaw steg med 4 procent på årsbasis, mens priserne i det omkringliggende storbyområde steg med hele 14 procent. Konsekvensen er, at den økonomiske gevinst ved at flytte uden for byens administrative grænser ikke længere er lige så åbenlys som tidligere.

I Katowice er udviklingen mere symbolsk. Antallet af ekstra kvadratmeter, man kan få i oplandet for samme budget, er faldet fra 19 til 18 kvadratmeter. I øjeblikket kan man for omkring 686.000 zloty, svarende til cirka 1,22 millioner danske kroner, købe 54 kvadratmeter i Katowice eller omkring 73 kvadratmeter uden for byen.

Livsstil frem for ren matematik

Selv om prisforskellene er betydelige, handler valget af beliggenhed i stigende grad om andet end blot tal. En adresse i byen er en investering i adgang til service, offentlig transport og kortere transporttid i hverdagen. Oplandet giver derimod mere plads, tættere kontakt med naturen og ofte et roligere tempo.

Ifølge tal fra Real Estate Customer Sentiment Monitor foretrækker 21 procent af køberne i øjeblikket nybyggeri fra developer-markedet, mens 44 procent vælger boliger på det sekundære marked. Udviklerne skal derfor både imødekomme dem, der prioriterer en central byadresse, og dem, der ønsker flere kvadratmeter for de samme penge.

Spørgsmålet om man skal vælge byen eller oplandet har dermed ikke ét rigtigt svar. For stadig flere handler det ikke kun om økonomi, men om livsstil – og om det kompromis man er villig til at indgå mellem plads og tilgængelighed.

Artiklen er ikke bragt i samarbejde med nogen, men din virksomhed eller organisation kan blive hovedpartner eller temapartner og blive nævnt her i lignende artikler og podcast-episoder.