Boligpriser i Polen falder for første gang siden 2013

Boligpriser i Polen er faldet år for år på både det primære og det sekundære marked for første gang i over 12 år. Det viser nye tal fra den polske nationalbank, Narodowy Bank Polski. Indtil nu har udviklingen ellers været den stik modsatte. Polen har i en årrække haft nogle af de hurtigst stigende boligpriser i hele EU.

Ifølge tallene faldt de gennemsnitlige transaktionspriser pr. kvadratmeter i fjerde kvartal 2025 med 0,8 procent år-til-år på det primære marked, altså nybyggede boliger. På det sekundære marked, hvor boliger videresælges, var faldet 0,4 procent.

Det er første gang siden 2014, at priserne på nybyggeri registrerer et årligt fald. For det sekundære marked skal man tilbage til 2016 for at finde et tilsvarende fald. Begge markeder har ikke oplevet et samtidigt årligt prisfald siden andet kvartal 2013. Det gør udviklingen bemærkelsesværdig i en polsk sammenhæng.

Boligpriser i Polen falder endelig

I årene mellem 2013 og 2024 steg boligpriser i Polen markant. Udviklingen blev understøttet af landets stærke økonomiske vækst, stigende lønninger og statslige støtteordninger til boliglån. Samtidig har der i flere byer været mangel på nybyggeri, hvilket har presset priserne yderligere op.

I både 2023 og 2024 registrerede Polen de største stigninger i boligpriser i hele EU. For mange danskere, der overvejer investering eller boligkøb i Polen, har markedet derfor virket næsten ustoppeligt. Den nye udvikling viser dog, at selv et stærkt marked kan bremse op.

Analytikere fra Bank Pekao peger på, at faldet i virkeligheden er mere markant, når man korrigerer for inflation. I realpriser faldt boligpriser i Polen med mellem 3 og 3,5 procent år-til-år i andet halvår 2025. Det betyder, at købekraften faktisk er forbedret mere, end de nominelle tal umiddelbart viser.

Samtidig er boligernes overkommelighed målt i forhold til løn steget for sjette kvartal i træk. Den gennemsnitlige polske løn rækker nu til flere kvadratmeter end tidligere.

Analytikerne fremhæver, at det antal kvadratmeter, man kan købe for en gennemsnitsløn, steg med 11-12 procent afhængigt af markedet. I fjerde kvartal 2025 var niveauet det højeste siden 2018. Det er en markant forbedring efter flere år, hvor priserne løb hurtigere end lønningerne.

Store forskelle mellem byerne i Polen

Tallene fra Narodowy Bank Polski dækker syv store byer: Warszawa, Krakow, Wroclaw, Łódź, Poznan, Gdansk og Gdynia.

Den gennemsnitlige transaktionspris for nye lejligheder i disse byer lå i fjerde kvartal 2025 på 14.251 zloty pr. kvadratmeter, svarende til cirka 3.375 euro. I danske kroner er det omtrent 25.000-26.000 kr. pr. kvadratmeter afhængigt af kursen.

Warszawa var fortsat dyrest med 16.583 zloty pr. kvadratmeter, mens Łódź var billigst med 9.708 zloty. År-til-år faldt priserne mest i Łódź på det primære marked med 2,9 procent. Omvendt oplevede Gdynia den højeste vækst på 11,9 procent, hvilket viser, at udviklingen ikke er ens i hele landet.

På det sekundære marked lå gennemsnitsprisen i de syv byer på 13.479 zloty pr. kvadratmeter. I Warszawa var prisen 16.750 zloty, mens Łódź igen lå lavest med 8.038 zloty pr. kvadratmeter.

Her var det Gdynia, der oplevede det største fald med 5,9 procent år-til-år, mens Łódź havde den stærkeste stigning på samme niveau. Det understreger, at boligpriser i Polen bevæger sig forskelligt afhængigt af lokal efterspørgsel, udbud og investeringstryk.

Hvad betyder det for boligmarkedet i Polen?

Selv om boligpriser i Polen nu falder på årsbasis, vurderer analytikere, at der fortsat er strukturel mangel på nye boliger. Udbuddet har i flere år ikke fulgt med efterspørgslen, især i de største byer.

Bank Pekao forventer derfor, at priserne kan begynde at stige igen. Ifølge deres vurdering kan boligpriser i Polen være oppe med omkring 5 procent år-til-år ved udgangen af 2026, hvis renterne falder og kreditvilkårene lempes.

Adgangen til finansiering spiller en afgørende rolle. Renterne er fortsat højere end i perioden 2018-2019, hvilket dæmper efterspørgslen. Hvis centralbanken sænker renterne yderligere, kan det igen øge købelysten og presse priserne op.

Udviklingen markerer altså ikke nødvendigvis et sammenbrud, men snarere en midlertidig afkøling efter mange års kraftig vækst. For købere kan det være et vindue med lidt bedre forhandlingsposition. For investorer er det et signal om, at markedet i Polen ikke kun bevæger sig én vej. Boligpriser i Polen har taget en pause. Spørgsmålet er, hvor længe den varer.

Artiklen er ikke bragt i samarbejde med nogen, men din virksomhed eller organisation kan blive hovedpartner eller temapartner og blive nævnt her i lignende artikler og podcast-episoder.