Lejligheder til udlejning i Polen – hvilken boligtype giver det bedste afkast?

Investering i udlejningslejligheder har i mange år været en af de mest populære former for kapitalanbringelse i Polen. Udsigten til faste lejeindtægter og potentiel værdistigning gør boligmarkedet attraktivt for både erfarne investorer og dem, der lige er begyndt at interessere sig for ejendomsinvestering.

Afkastet på udlejning i Polen

Data fra Polens nationalbank viser, at kapitaliseringsraten for udlejningslejligheder i de største polske byer i de seneste år har ligget på omkring 5-6 procent årligt. Afhængigt af det lokale marked og forholdet mellem købspris og mulig husleje kan raten være lidt højere eller lavere.

Ifølge nationalbankens seneste rapport for tredje kvartal 2025 lå kapitaliseringsraten for boliginvesteringer i Warszawa på 5,56 procent. Det er et lille fald på 0,04 procentpoint i forhold til kvartalet før, men samtidig en stigning på 0,11 procentpoint i forhold til samme periode året før. I gruppen af de seks største byer uden for Warszawa var raten en smule højere og landede på 5,75 procent. Nationalbankens data viser også, at den gennemsnitlige tilbagebetalingstid for udlejningsinvesteringer i øjeblikket ligger på omkring 18 år.

De gennemsnitlige lejepriser i Polens største byer er steget støt de seneste år. I Warszawa har de allerede overskredet 80 zloty pr. kvadratmeter, mens de i de største regionalbyer ligger på omkring 60-65 zloty pr. kvadratmeter. Stigende huslejer forbedrer afkastet og opvejer delvist de stigende købspriser, selvom lejeafkastet i den undersøgte periode stadig lå lavere end renten på bankindskud eller afkastet på 10-årige statsobligationer.

Beregnet bruttoudbytte på udlejningslejligheder

Hvad er afkastet på en udlejningsinvestering? Herunder er et eksempel på en beregning baseret på en gennemsnitlig lejepris i Warszawa på cirka 79 zloty pr. kvadratmeter. For små lejligheder er der anvendt en højere kvadratmeterpris i leje. I takt med at arealet stiger, falder både kvadratmeterprisen og lejen pr. kvadratmeter, som det er typisk på markedet. Basisprisen for en lille lejlighed er sat til 15.000 zloty pr. kvadratmeter. Beregningen viser bruttoafkastet, altså uden skat, tomgangsperioder, renovering og transaktionsomkostninger.

Konklusionen er klar: Når arealet stiger, vokser den nominelle månedlige husleje, men investeringens rentabilitet falder gradvist. Det skyldes lavere lejepriser pr. kvadratmeter i større lejligheder. Set fra en investors synspunkt giver studielejligheder og kompakte toværelseslejligheder derfor ofte det bedste forhold mellem købspris og potentiel lejeindtægt.

Valg af bolig er nøglen til succes

Ifølge polske ejendomseksperter har købsprisen i forhold til den mulige lejeindtægt naturligvis stor betydning for afkastet. Jo billigere ejendommen er i forhold til en relativt høj husleje, desto højere bliver afkastet. Men prisen alene afgør ikke investeringens succes. I praksis er boligens egenskaber, som påvirker lejernes interesse, lige så vigtige.

Beliggenhed

Beliggenheden er fortsat en af de vigtigste faktorer for en udlejningslejligheds attraktivitet. I modsætning til hvad mange tror, handler det ikke altid om at ligge i centrum. For mange lejere er gode transportforbindelser til forskellige dele af byen vigtigere. Store fordele er nærhed til sporvogn, metro eller hurtigtog, nem adgang til centrum og de vigtigste erhvervsområder samt let adgang til ringveje og hovedtrafikårer.

Beliggenhed i forhold til bestemte lejergrupper spiller også en rolle. Studerende søger ofte lejligheder tæt på universiteter og nattelivets centrum, mens familier med børn lægger større vægt på adgang til grønne områder, skoler og børnehaver. Jo mere perifert lejligheden ligger, og jo dårligere adgangen til centrum er, desto lavere er huslejen normalt, og desto længere tid tager det at finde en lejer.

Størrelse og indretning

Der er bred enighed blandt investorer om, at små lejligheder er lettest at udleje. Det skyldes først og fremmest efterspørgselsstrukturen på lejemarkedet. Den største gruppe af lejere er singler og unge par, ofte i begyndelsen af deres karriere, som søger relativt overkommelige og funktionelle boliger. Derfor er små toværelseslejligheder særligt velegnede. De er mere alsidige end studielejligheder, da de kan lejes af en enkelt person, et par eller endda en familie med et barn. To værelser giver større komfort i hverdagen, mulighed for at adskille arbejds- og afslapningsområder og større fleksibilitet for lejerne.

Studielejligheder er også meget populære, især blandt singler og studerende, men de er mindre praktiske til langtidsudlejning. En etværelses indretning begrænser indretningsmulighederne og får ofte lejere til at betragte lejligheden som en midlertidig løsning. Ifølge eksperter på området er kompakte toværelseslejligheder den mest alsidige og stabile investeringsform. Større enheder, især dem over 70 kvadratmeter, er markant sværere at udleje i deres helhed, da huslejen bliver for høj for mange potentielle lejere.

Alternativ: Udlejning af enkeltværelser

Store lejligheder kan dog generere attraktive indtægter, hvis de opdeles i individuelt udlejede værelser. Denne model er særligt populær i universitetsbyer, hvor efterspørgslen efter enkeltværelser er høj. Udlejning på denne måde giver ofte en højere samlet indtægt end udlejning af hele lejligheden til en enkelt familie eller et par. Risikoen reduceres også, da de øvrige lejere fortsat betaler husleje, selv hvis én lejer flytter.

Det er dog vigtigt at huske, at denne udlejningsmodel kræver større engagement fra udlejeren. Lejerskiftet kan være hyppigere, og en hårdt brugt lejlighed slides hurtigere. I praksis betyder det flere opgaver i forbindelse med administration af udlejningen.

Standard og udstyr

For de fleste lejere i store byer er lejlighedens standard afgørende. En udlejningsbolig bør være klar til indflytning uden yderligere investeringer. I praksis betyder det basismøblering, køkkenudstyr og adgang til grundlæggende husholdningsapparater.

Mange lejere forventer også internetadgang, og ved korttidsudlejning er standarden endnu højere. Her kræves et fuldt udstyret køkken samt ting som sengetøj og håndklæder.

Bygning og faciliteter

Ejendommens attraktivitet afhænger ikke kun af selve lejligheden, men også af bygningens standard og de tilgængelige faciliteter. Mange lejere sætter pris på ting som altan, parkeringsplads eller depotrum. En elevator er også vigtig, især i bygninger med mange etager.

I ældre bygninger uden elevator spiller etagen en væsentlig rolle. Lejligheder på de øverste etager kan være mindre attraktive for visse lejere, især familier med børn eller ældre.

Den rigtige lejepris

Succesen afhænger i sidste ende også af den korrekte prissætning. Selv en velplaceret og veludstyret lejlighed kan have svært ved at finde en lejer, hvis huslejen afviger markant fra markedsprisen.

Derfor er det vigtigt at opretholde det rette forhold mellem boligens standard, beliggenhed og den forventede husleje. Medmindre lejligheden har en exceptionel beliggenhed eller en særlig høj standard, bør prisen tilpasses det lokale marked.

Hvad bør investorer tage med sig?

Selvom lejemarkedet ændrer sig med konjunkturerne, forbliver visse principper konstante. Små lejligheder med gode forbindelser til centrum, der er klar til indflytning umiddelbart efter kontraktunderskrivelse, er lettest at udleje. Studielejligheder og kompakte toværelseslejligheder er særligt populære, da de opfylder behovene hos den største gruppe af lejere: singler og unge par.

I praksis er disse boligtyper lettest at holde udlejet uden lange tomgangsperioder. Det er afgørende for investorer, da stabil udlejning ofte er vigtigere for investeringens rentabilitet end den højest mulige husleje, understreger polske ejendomseksperter.

Artiklen er ikke bragt i samarbejde med nogen, men din virksomhed eller organisation kan blive hovedpartner eller temapartner og blive nævnt her i lignende artikler og podcast-episoder.